Tokenización de Activos Inmobiliarios: Vinculación on-chain y off-chain, Control de Legalidad y Transparencia

Jimena Campuzano y Jesús Sieira, Registradores de la Propiedad y Mercantiles.

La tokenización de activos inmobiliarios, como procedimiento tecnológico que implica la representación de un derecho real inmobiliario a través de un archivo digital, denominado token, en una red blockchain, no puede des- conocer la realidad física del bien inmueble tokenizado. La tokenización de activos inmobiliarios determina la simultánea existencia, por un lado, del activo físico y, por otro lado, de su representación digital, el token. Es im- prescindible asegurar que el token está inseparablemente unido al activo inmobiliario y, consecuentemente, al derecho real inmobiliario existente sobre el mismo. Sin esta vinculación permanente e indubitada, la tokenización de activos inmobiliarios estará condenada a la intrascendencia jurídica y no aportará valor añadido alguno a los operadores del mercado inmobiliario. Y esta vinculación permanente, in- dubitada y con absoluta legalidad y seguridad jurídica puede y debe realizarse a través de la institución encargada de la asignación, protección, defensa y publicidad de los derechos reales sobre bienes inmuebles, el Registro de la Propiedad.

Los bienes inmuebles son bienes tangibles, con una existencia física y ubicación determinada, bienes no fungibles. Estos bienes inmuebles perfectamente individualizados e identificados constituyen el objeto de los denominados derechos reales inmobiliarios. Y, estos derechos reales, si están inscritos en el Registro de la Pro- piedad, presentan tres efectos jurídicos esencia- les, conforme a los artículos 32, 34 y 38 de la Ley Hipotecaria (LH), consecuencia del control in- dependiente de legalidad registral de todos los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles que pretenden su acceso al Registro de la Propiedad, como impone el artículo 18LH. Por un lado, los derechos reales inmobiliarios, sólo serán oponibles a todo tercero, eficacia erga omnes, si están inscritos en el Registro de la Propiedad. Por otro lado, quien adquiere del titular registral e inscribe su derecho a título oneroso y de buena fe queda protegido, en todo caso, en su adquisición, aunque se anule o resuelva el derecho del transmitente por causas ajenas al Registro. Finalmente, a todos los efectos legales, se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento registral correspondiente.

Esta caracterización y efectos jurídicos de la institución del Registro de la Propiedad determinan que deba ser el oráculo o institución que conecte y vincule el activo físico inmobiliario y el token, el mundo on-chain y off-chain, de manera indubitada, con plena seguridad jurídica y plena transparencia para el tráfico jurídico inmobiliario. El control de legalidad independiente y bajo la responsabilidad patrimonial del registrador, la protección que los principios hipotecarios atribuyen a los titulares de derechos resales inscritos, la transparencia del procedimiento registral y la publicidad de los derechos inscritos, convierten al Registro de la Propiedad en la institución jurídica necesaria para permitir la vinculación jurídica entre activos físicos y tokens y, consecuentemente, dotar de seguridad jurídica y transparencia a la tokenización de activos inmobiliarios.

¿Cómo es posible realizar, a través del Registro de la Propiedad, esta vinculación entre el mundo físico y el mundo digital?

La respuesta la encontramos en el principio de especialidad registral del artículo 9 de la LH y desarrollado por el artículo 51 de su reglamento, que permite al titular registral del derecho real inmobiliario reflejar cualquier circunstancia de todo orden relativa a la naturaleza, extensión, condiciones y limitaciones del derecho real in- mobiliario inscrito. Que permite, en consecuencia, reflejar, por el titular registral la creación y emisión de los tokens –como representaciones digitales del derecho real inmobiliario inscrito– en el folio registral del bien inmueble tokenizado.

El derecho real –ya sea el derecho real de pro- piedad o un derecho real limitado de uso, garantía o adquisición preferente– si es tokenizado, modifica su caracterización y las facultades dispositivas del titular registral porque pasa a ser un derecho real que tiene, además, una representación digital mediante token, y que puede, por tanto, ser objeto tanto de tráfico jurídico no digital como de tráfico jurídico digital. Esta modificación en su naturaleza afecta a la extensión y contenido del derecho real tokenizado dado que ahora el derecho real puede ser objeto, además de disposición en forma verbal o documental, de disposición en forma digital en una plataforma bajo la tecnología blockchain, esto es, puede ser objeto de transmisión blockchainizada.

El Registro de la Propiedad, como puerto de llegada de esa evolución natural del derecho real inmobiliario, asigna –con carácter absoluto y erga omnes un derecho real a un titular determinado y esa atribución lo es con un con- tenido, extensión y limitaciones perfectamente conocido y especificado. En otras palabras, el asiento registral representa al bien inmueble y al derecho real existente sobre el mismo y es, en consecuencia, en ese mismo asiento registral donde debe reflejarse, a su vez, su representación digital mediante el token. Es a través del Registro de la Propiedad y sólo a través de él como puede quedar vinculado con plenas garantías jurídicas el inmueble con su derecho real y su representación digital, como puede quedar vinculado el activo físico y su token.

La tokenización de bienes inmuebles tiene dos características diferenciadoras de otros supuestos de tokenización. Por la especialidad de su objeto, nos encontramos, por un lado, en presencia de derechos reales y, consecuentemente, en la necesidad de diferenciar el ámbito de la forma de transmisión (título y modo) del ámbito de la publicidad y oponibilidad a terceros (registro). Por otro lado, puede dar lugar a una nueva forma de contratación y transmisión de bienes inmuebles –adicional a la verbal o documental– consecuencia de blockchainizar el proceso de contratación inmobiliaria.

La tecnología blockchain permite constatar y acreditar con sus técnicas de encriptación y distribución o réplica de información en nodos, la existencia, potencialmente el contenido, la fecha y, en caso de utilización de certificados electrónicos eIDAS, las partes intervinientes de un determinado hecho, acto o negocio jurídico.

De la misma manera que los hechos, actos o negocios jurídicos pueden reflejarse mediante forma verbal o de forma escrita –ya sea forma privada o pública– esta nueva tecnología permite reflejar y formalizar, igualmente, hechos, ac- tos o negocios jurídicos de una manera digital. Es la “forma digital”. La forma no es, con carácter general, requisito constitutivo para el nacimiento o transmisión de derechos reales inmobiliarios, 1278 a 1280CC, por lo que no existe ningún impedimento jurídico para que la transmisión de derechos reales se pueda realizar también a través de la “forma digital” mediante la utilización de la tecnología blockchain y, completarse posteriormente, obteniendo la protección y oponibilidad erga omnes, con la inscripción registral, conforme a la normativa vigente.

La tecnología blockchain no puede configurar- se como un registro jurídico de derechos, por- que como tecnología no puede realizar un control de legalidad independiente y responsable de los hechos, actos o negocios jurídicos que se reflejen en sus nodos. La tecnología es un instrumento al servicio de la seguridad jurídica nunca, al contrario. La tecnología blockchain puede reflejar o formalizar, hechos, actos o negocios jurídicos (forma digital), acreditando su existencia y contenido, pero no puede realizar pronunciamientos jurídicos, responsables e in- dependientes, consistentes en asignaciones de derechos, previo control independiente de su legalidad (registro de derechos). Por este motivo, en el ámbito inmobiliario, la tecnología blockchain no es una institución que pueda realizar una asignación, con plena responsabilidad patrimonial e independencia jurídica, de derechos reales y que pueda realizar un pronunciamiento jurídico erga omnes de su existencia, titularidad, contenido, extensión o limitaciones, con un previo control de legalidad de los hechos, actos o negocios jurídicos de derechos reales sobre bienes inmuebles, como por el contrario si realiza el Registro de la Propiedad. Es una tecnología que permite dar forma digital a un hecho, acto o negocio jurídico. No cabe confundir, pues, for- ma con publicidad, la forma atiende a la configuración del negocio jurídico, la publicidad a su exteriorización y eficacia frente a terceros mediante la inscripción. Sólo con la diferenciación de ambos planos se facilitará el desarrollo e implementación de esta tecnología blockchain y permitirá, la tokenización de activos inmobiliarios y obtener, la protección y oponibilidad erga omnes, de las transmisiones blockchainizadas, con el control de legalidad independiente de la inscripción registral.

En consecuencia, si el activo inmobiliario no está inscrito en el Registro de la Propiedad, no es viable jurídicamente tokenizarlo con seguridad jurídica porque no se podrá conocer, con plena eficacia frente a terceros, erga omnes, ni quien es el titular del derecho real, ni su extensión o contenido, ni si tiene o no cargas o gravámenes.

De la misma manera, si a pesar de estar inscrito el inmueble, se pretende tokenizar sin reflejarlo en el Registro de la Propiedad, el token no pue- de representar a ningún derecho real inscrito.

La razón reside en que en nuestro ordenamiento jurídico el derecho real existe y pertenece al titular registral en la forma determinada en el Registro de la Propiedad, artículo 38LH. Si no se refleja en el Registro de la Propiedad la tokenización, pueden, por un lado, constituirse nuevas cargas
o gravámenes sobre el derecho inscrito o el titular registral puede disponer libremente del derecho real sobre el bien inmueble y que aparezcan terceros
protegidos por el artículo34delaLH, a los que no les afectará en ningún caso, la tokenización. De nada le servirá al adquirente del token alegar su previa adquisición, al no estar inscrita la tokenización, conforme al artículo 32LH. Por otro lado, además, como no se hizo constar en el Registro de la Propiedad la tokenización, el derecho real inscrito no habrá sido tokenizado y, consecuentemente, el token no representará el derecho real inscrito corres- pondiente y no se podrá hacer constar en la inscripción la transmisión del token, conforme a las exigencias del principio de especialidad y tracto sucesivo. Al no estar inscrita la tokenización, el Registro no recoge la vinculación entre el inmueble y el token, sin perjuicio de la inscripción, en su caso, de la transmisión del derecho real conforme a reglas generales.

Finalmente, la inscripción registral de la tokenización implica la posibilidad de transmitir derechos reales en “forma digital” y que dichas transmisiones de derechos reales inscritos tokenizados puedan, a su vez, inscribirse en el Registro de la Propiedad, previo su control de legalidad registral, para poder tener eficacia frente a terceros, erga omnes y estar protegidas por los principios hipotecarios, como cualquier otra transmisión inmobiliaria. Si, por el contrario, el adquirente del token decide no inscribir su adquisición en forma digital, cualquiera que sea la consideración jurídica de di- cha forma, sus efectos serán los mismos que los casos de adquisición de un derecho real en forma verbal o mediante documento no inscrito. El derecho real podrá haber sido adquirido, pero, no será oponible a terceros, erga omnes, ni gozará de los beneficios registrales de transparencia, fe pública, exactitud y legitimación, al no estar inscrito en el Registro de la Propiedad.